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江浙房贷利率屡现“地板价” 未来降价空间或缩窄

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(原标题:江浙房贷利率屡现“地板价” 未来降价空间或缩窄)

银行近期仍在持续调降首套房贷利率。21世纪经济报道记者从江浙多家银行了解到,目前从江苏和浙江全省范围来看,只有苏州、宁波和杭州首套房贷款利率还稳定在4.0%,其余城市首套房贷款利率均已降至3开头。

江苏省南京市一家地方城商行的房贷经理告诉记者,南京主要是降低首套利率,今年以来首套房商贷利率已经从4.0%降为3.9%,而在2023年6月前这一数字为4.3%,也就是说半年降了40个BP。南京二套及以上房贷利率暂无变化,目前4.5%利率仍是主流。

“低利率刺激下,当前咨询买房贷款和提前还贷的人比2023年多了一点。”他表示。

南通则更低。南通市一国有行房贷经理表示,2023年9月底之后,首套住房的新发放贷款利率调整至LPR减50个基点,即最低可执行3.7%;二套房利率现在是4.4%,原来上浮60基点,现在降为上浮20个基点。

综合调研徐州、泰州、常州、温州、嘉兴、丽水、绍兴、湖州、台州等城市的多家银行,记者了解到,当前江浙地区的主流首套房贷利率均为3.7%,二套房贷款利率是4.4%。

此外,记者发现,目前放款速度也有所加快,在手续齐全的情况下,一两周内即可放款。

降首付利率或仍有空间

从去年开始,降低首套房贷利率一直是房地产刺激政策发力的主要目标。

在1月24日国务院新闻办公室举行的新闻发布会上,中国人民银行副行长宣昌能介绍到,去年曾两次降低政策利率,分别在6月和8月公开市场逆回购和中期借贷便利中标利率分别共计下降0.2和0.25个百分点,带动贷款市场报价利率(LPR)继续下行。

基于此,央行也继续落实首套房贷利率政策动态调整机制,8月底又及时调降了二套房贷利率下限40个基点,引导银行降低存量首套房贷利率。

根据统计,宣昌能表示,去年超过23万亿元的存量房贷利率完成下调,平均降幅0.73个百分点,每年减少房贷借款人利息支出约1700亿元。

去年11月中国人民银行发布的报告显示,截至2023年9月末,在119个符合放宽首套房贷利率政策下限条件的城市中,有95个城市下调了首套房贷利率下限,24个城市取消了下限。报告显示,截至9月末,调整后的加权平均利率为4.27%。

2024年刚刚过去不到一个月,目前看来,首套房贷利率下调似乎还有空间。

在日前的新闻发布会上,宣昌能在提到未来利率政策时表示,增强利率政策的针对性和协同性,其中特别指出“落实首套房贷利率政策动态调整机制,配合城市政府因城施策调整房贷利率政策下限,优化房贷、消费贷、经营贷等个人贷款的利率关系,支持房地产市场平稳健康发展”。

贝壳研究院1月22日发布的一份报告也显示,2024年开年,部分二、三线城市继续下调首套房贷利率,截至1月中旬,中国百城中已有60城首套房贷利率进入“3时代”。2024年1月中国百城首套主流房贷利率平均为3.84%,较上月降低2个基点;二套主流房贷利率平均为4.41%,与上月持平。1月首、二套主流房贷利率较2023年同期分别回落26个和50个基点。

吸引力逐渐淡去

目前,一线城市的房贷利率依旧在4%以上,二、三线城市的下调幅度更大。

根据最新数据,北京地区首套房贷利率下限最低调整为4.2%,上海地区首套房贷利率下限最低可至4.1%。据贝壳研究院统计,2024年1月一线城市首、二套房贷利率分别为4.13%、4.54%,均与上月持平;二线城市首套房贷利率降低2个基点至3.86%,三、四线城市首套房贷利率降低2个基点至3.82%。截至2024年1月中旬,百城中60城首套房贷利率已进入“3时代”。

对于存量房贷利率,今年年初也开始逐步整体调降。1月1日,部分存量房贷开始重定价,调整幅度为10个基点。可以调降的存量房贷需具备两个条件:一是2023年6月20日以前定价的存量房贷,二是将个人房贷利率“重定价日”选定为每年1月1日。新的LPR利率以去年6月的为准,即1年期LPR为3.55%,5年期以上LPR为4.2%,均相比5月下调10个基点。

虽然利率一再下调,但购房者似乎反应也比较冷静。“从业16年,只有2008年房贷利率降低到3.32%,目前3.7%的利率已经处于历史低位,几乎处于银行成本价附近。”一位台州股份行的房贷经理表示。据其观察,目前市场较为低迷,贷款买房的人并没有明显增多。

广开首席产业研究院资深研究员马泓对记者表示,从全国的平均水平来看,目前的房贷利率似乎已经降到足够低的水平了,未来或许还能降,但个人认为空间有限。“购房者目前在买房方面非常关注房企能否顺利交付,这种情绪在过去十年里应该是最浓重的。从这个角度出发,我觉得理论上进一步大幅度下调房贷利率的实际价值很有限。”他表示。

另一位房地产行业分析师也认为,房贷利率不可能无止境下降,“关键降首套房利率现在也不会对激发市场购买力起特别大的作用,LPR调降已经不是超预期的政策了”。

未来政策发力点或需向上游延伸

近两年房地产无论是开发、投资,还是销售热度都在冷却,直至降到冰点。

作为具有先导性的数据,房地产开发投资额不断下滑。根据国家统计局1月17日发布的数据,2023年,全国房地产开发投资110913亿元,比上年下降9.6%;其中,住宅投资83820亿元,下降9.3%。

此外,在销售端,2023年商品房销售面积111735万平方米,比上年下降8.5%,其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元,下降6.5%,其中住宅销售额下降6.0%。

在降利率、降房价等针对购房者的激励政策效果逐渐见顶的时候,多位专家认为,未来政策的发力端或将向上游转移,过渡到交付、开发等环节。

“毕竟能调降利率总是降低购房成本的,但购房者其实没有那么在意利率。”马泓说,未来央行可能会适度增加“保交楼”以及相关对开发商的贷款投放,从供给侧来推动期房竣工,进而推动购房者信心修复以及宏观层面的需求回暖。从最近包括央行的表态以及后续下发的文件中也可以看到,今年越来越多政策出台是与房企风险化解、支持流动性的角度出发的。

“如果后续实际数据证实政策逐步落地的话,我相信今年从二季度开始很多房地产领域的指标会改善,这个改善的幅度或者说同比跌幅会较2023年末明显收窄。”马泓表示。

上述房地产行业分析师也表示,现在中央的定调确实是关注到了重启民企融资通道的重要性,不过落实起来任重道远。购房政策归根结底来说是需要市场稳,不是爆,从现在的成交曲线看确实是稳住了。所以现在政策开始着重平衡房企端的压力,因为市场发展到现在,房子品质逐渐成为去化的重要因素,还是要拉一批民企起来去提升质量的,需要激发房企的能动性。

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