前天中午，我收到了一份文章，请求它来自龙湖春江郦城的业主代表龙湖取消天街大商业引起的纠纷。眼下正持续发酵发帖删帖发文删文的拉锯之下，收到这样的请求，以老四方人民之名义。

我要接下，但是我有一个前提，我想尽量保持“客观、专业”，本文不会事后因故自发删文。然而，我也不会做一个借着主流舆论蹭热度的喷子。我只想以地产从业人员之名义，试着思考事件之下真正有意义的。

问    题

1

缘 起

万科·未来城 + 龙湖·春江郦城

这个双黄项目背后，是2015年的总价地王

万科用41亿拿下的老四方海晶化工地块

四流南路66号4宗商住用地 ABCD

（海晶化工搬迁500亩，共6个地块，这是4/6）

ABCD出让总面积223812.3㎡，约合336亩

规划总建面738792.9㎡

拍卖当日，万科、保利、中海、华润、海尔等

13家实力雄厚的大鳄悉数到场

足以说明该地块的含金量

而“龙湖+越秀”联合体，作为1号竞买人

当时低调走了个过场

经过125轮举牌、近3个小时的抢拍，成功拿地后

万科将AD地块划给商业上相对更专业的龙湖

龙湖抵偿将在这里打造8万多平方的集中商业

龙湖天街

天街的规划设定已然成了该项目日后最大的卖点

万科舍了两个三角边，龙湖颠颠儿来给配套商业？

不管账咋算，看来这杯羹龙湖是想分一分的

不管吃下肚里滋味咋样，看来是挺有食欲的

这一年多以来

大家一直以为该地最大的问题也许就是

土地污染的质疑

不想却在地产行业分外扭曲的2017

看见了因“龙湖天街”而被高高撩起的期待

被“疑似银河落九天"式地重重摔下

2

事因

项目所在的大位置实属距离主城区较近的稀缺肥地

不过周围的交通及商业配套条件却算不上优越

合同里被允诺了尚未露面岛城的TOP级商业“龙湖天街”

还被定义为“老四方区改造头炮”

——

“消解老工业区污染，改善居住环境

引入天街购物中心，兴建中小学校

一改老四方不适宜居住的城市印象”

业主们心目中的未来城和春江郦城

周边配套打开方式会像重庆、北京、成都的天街

那整个盘的人气和未来潜力一定是这样的：

可是：8万多平方的龙湖天街

没有了 ……

现在的规划公示变成了26290㎡的商业

集中商业14400㎡，住宅底商12520㎡

其余的变成了59226平方米的办公

▼原规划（红框内Shopping Mall）

▼修改后规划（红框内办公、底商）

业主们暴怒了

虽然我在这里淡定地敲字，但是我深知：

谁是当事人，谁都得暴怒。

说好一起到白头，你却偷偷焗了油

  

那些年的文字报道和宣传口号

就如同失恋后怎么看怎么讽刺的曾经

2016-9-20 青岛早报原文

【龙湖承诺：用7年匠心营造换来一个更好的老青岛

龙湖·春江郦城中心之上超越传奇

踞守四路南路主城动脉之上

坐拥地铁M1；一个Top级天街购物中心

家门口就是优质学区，千米俯瞰滨河公园

近揽匠心园林，集城市、自然、人文三中心于一体

尽享繁华，退守自然，成为新市北当之无愧的中心】

3

愤怒管个鸟用！我说过了：我，尽量保证客观和专业

那么，愤怒有多大用？

穿白底黑字的T恤去拉条幅有多大用？

和流氓惯了的保卫势力打架有多大用？

喝瓶王老吉，是时候想想正经问题了。

1.这个大商业能不能做？

2.大商业不做了，原因只是龙湖或者只是龙湖+万科？

3.房地产的预售制度是个什么鬼？

4.朝令夕改之下的乙方，都在怎么活？

5.你的愤怒背后到底是什么？

6.这事儿和我们吃瓜群众有关吗？

1

这个大商业能做吗？能，但是8万㎡有点大

据专业人士考证

在水清沟区域中高档商业项目缺位

老四方区亟需旧城改造业绩的背景下

从人口支撑、城市交通导入、客户意愿

以及 对标案例体量研究 的条件下

控制在6万㎡以内的商业综合体体量具备可行性

以龙湖天街8-12w的体量，可以缩减些

从客观的角度，值得言明的是

作为开发商，谈利润是天经地义

就像投资房子有价值你去买房一样

都是挣钱，有什么贵贱之分？

砍掉无法算过帐的部分

是一个企业应做的选择

问题并不是这个选择本身

龙湖取消大商业的根本原因我们无从得知

但是相信我：做办公做公寓其实也都是艰难的决定

在这个片区做办公，在全国追杀商住的时候搞公寓

难道真的是足够好的决策吗？

马薇薇说得好：在错与对之间的，那不叫选择

在“错”与“错”之间的，才称之为选择

选择的含义是：更能背负哪种“错”带来的代价

其实龙湖选择大商业还是选择办公

就是这样的一个问题罢了

他们的选择不是要为了虚假宣传哄骗你

他们只是选了自己更能背负的那个代价

2

不做大商业，原因只是龙湖or龙湖+万科？

先歪个题：刚毕业时候，我哭着喊着要先画画施工图再做方案

因为我知道自己做设计的风格太“飘渺”

然后我发现画施工图的各位同事

在方案的见解上并不比方案部门的同志差

当我看到一些丑到刺目的方案实在三观崩溃的时候

施工图的大叔们告诉我，要宽容：

其实，每一个方案背后都有一部血泪史

我们不愿意做方案多数是受不了这一糟血泪

既然现有条件下我们无法设计一个摸着良心能过的方案

那不如认怂不做，看别人做

同样的，每一个群众能看到的决策背后

也是一部血泪史

我不相信是龙湖单方面决定撤销大商业

也不相信是万科+龙湖内部就能决定撤销大商业

甚至龙湖能白纸黑字落实在合同里

说明他们当时真的决心很大

第一个落子青岛的天街就搞砸，谁想呢？

从表面上，我们看到的是：规划改了

背后或许有着不同部门角度不同的博弈

有着相同部门观点不同的博弈

有着上下部门沟通失畅的误解

有着人事调动带来的前后矛盾

或许

猪一样的队友

金三胖一样的领导

郭德纲一样的投资方

都成为这个结果的推手

那么，问题来了

无论如何“龙湖决定改规划”发生了

悲剧的发生是有几率的

但是对于发生悲剧的当事人

那就是100%

选契约精神，还是选利润

才是问题本身

除此之外，几个问题同时暴露

房地产的预售制度

项目运作流程中的某些悖论

社会普遍丧失的 “对规则的敬畏感”

3

房地产的预售制度是个什么鬼？

如果是买看得见摸得到的

不就没有这闹心事儿了吗？

现房太稀缺！

我们生活在期房的套路里多久了

33年

1994年我国出台《城市房地产管理法》

在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度

并对预售条件、监管作出了原则性规定

对于开发商和银行来说

预售制度绝对是难以割舍的

一个先拿钱后盖房

一个可以早点把借出去的钱收回来

对于购房者，一定的风险是存在的

这个风险，反正是咱背了

那，别人家孩子呢？

作为国际通用而可行的商业销售形式

因各国市场发展状况、信用水平、法律环境的不同

房屋预售制度的具体内容存在很大差异

美国：第三方保管房屋预售款

开发商先与顾客达成预订意向，通常要有一半以上的公寓被预订，开发商才能从银行取得建筑贷款，正式开始建造。顾客在初期支付的订金通常为数千至一万美元，由第三方保管。

德国：订立个性化购房合同分期支付房款

房地产商在项目获批后即可开始销售房屋。但房主购买预售房并不是从银行一次性贷款支付全部房价，而是按照工程进度在交房前分期支付。这样大大化解了购房者和地产商之间的风险及纠纷。

法国：严格管理预售款

在购房合同签署之前，开发商是不可以挪用、转让或扣押定金的。购买预售房是根据工程进度分期付款的。在期房买卖合同里，必须写明工程期限以及拖延交房的罚金。

瑞典：通过专门机构管理商品房预售全程

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