制图庄豪

　　在房屋买卖中，交易双方一般会先签订一份房屋买卖协议，规定买方需交付一定数额的购房定金，作为签订网签版房屋买卖合同的担保。

　　但是，当房价上涨，特别是房价涨幅较大时，相比于双方在原合同中约定的定金，上涨的数额要比定金高出不少，在这种情况下，很可能出现卖方违约的情况：有人宁愿双倍返还定金，也拒绝出售房屋，这样的案例在现实生活中屡屡发生。

　　房价上涨，卖方宁愿赔偿定金也拒绝过户

　　近日，鄞州的胡先生遭遇了一件烦心事。

　　2016年春节过后，胡先生与高某签订了一份二手房买卖协议，双方约定的主要内容为：高某以150万元的价格将其所有的一套商品房转让给胡先生，胡先生首付20万元作为定金，其余款项在半年内付清。

　　但一个让双方都没有想到的情况发生了，合同签订后不到三个月，房价开始上涨，高某准备出售的这套房子的价格升到约200万元。面对50万元的差价，高某心里产生了强烈的不平衡感。而胡先生看到房价上涨，也担心夜长梦多，屡屡催促高某要求马上完成交易，但遭到高某的拒绝。最后，高某放出话，宁愿把20万元定金退还，再按照定金罚则支付20万元作为赔偿，撤销双方签订的那份房屋买卖合同。胡先生则认为，即使高某赔偿20万元，但如果自己再去购置一套相同的房子，就要比原先多支付30万元，因此，高某的违约行为，会给自己造成重大损失。

　　买方可以实际损失要求对方赔偿

　　让胡先生感到困惑的是，自己虽然占理，但法律上确实有这样一个定金罚则，因此，如果自己向法院起诉要求对方赔偿，能否获得支持呢？

　　记者采访了我国著名房地产法律专家吴取彬律师，请他就相关问题作了详细分析。

　　吴取彬律师首先对此作出一个明确的回答，在这个与房屋定金有关的纠纷中，胡先生除了可以要求高某双倍返还定金之外，还可以主张实际的损失赔偿。

　　法律上所谓的定金罚则，实际上是约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金。在房屋买卖纠纷中，不少当事人认为，如果房屋合同还未完全履行，在此阶段违约就只需承担定金罚则即可。实际上，这是对定金罚则的错误理解。为何这样说呢？吴取彬律师从以下两方面作了解释。

　　首先，要求进行赔偿的法律依据。

　　我国《合同法》第一百一十八条规定：合同当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。同时该法第一百十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。可见，合同法对于违约金和定金的选择，有明确的条文予以规定，只能选择其一。但违约金与损害赔偿金的概念、法律性质实际上是不同的，而且，对于定金和损害赔偿的选择，合同法并无明确的法律规定。因此，在法无明文规定的情况下，应根据《合同法》的“诚实信用”原则与“公平、公正”原则来分析当约定的定金与实际损害并存时，守约方是否可以在定金罚则之外进一步主张实际损失赔偿的问题。当违约行为产生的损害低于定金罚则的金额时，应当适用定金罚则；当违约行为产生的损害高于定金罚则的金额时，除适用定金罚则外，对于超出部分的损失，守约方可向违约方主张损失赔偿。

　　据记者了解，在司法实践中，我市法院多次在类似案件的审理中，判决违约的卖方应以买方的实际损失作出赔偿，这样的判决，是对不诚信市场行为的一种惩处。

　　其次，关于损失赔偿范围的问题。

　　我国《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。这可以说是对损害赔偿范围采取的一种可预见性规则。

　　在市场经济条件下，在合同履行期间，交易物价格发生波动应该是一种常态，作为买卖双方当事人，在签订合同时对此应有一定的理解或者说预见。因此，如果因一方原因使合同不能履行，导致对方重新购买提高成本，就应当由违约方承担因交易物价格上涨造成的差价损失，这是符合“可预见性规则”的。因此，本案中的买方胡先生，可以就标的物差价来作为其实际损失的依据。

　　吴取彬律师最后强调，在房屋买卖中，当卖方恶意违约拒绝履行定金协议，而房屋上涨的价格远超交付的定金时，作为买方不应忍气吞声，可采取法律手段，要求卖方返还定金并赔偿因房屋上涨给自己带来的损失。 宁波日报记者董小军

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