新闻提要业内也提出建议，首先要合理规划布局，控制商业地产重复建设，如不提前规划，很多商业项目则不得不面临取消或者变性的命运；其次在土地供应上要控制商业用地供应，做到精准调控，计划供

中华写字楼网（）：无锡多个商业项目缩水一半 商业库存“重灾区”如何破解？

最近，无锡多个楼盘项目减少商业配套比例，如吉宝凌云峰阁、雅居乐中央府、金科财富商业中心等，商业缩减比例都在50%左右。其实，无锡已经达到遍地商业的境地，几乎每个新开发楼盘都带有标配的商业项目，有些商业项目大到成商业综合体，现在无锡在商业去库存上已经到了捉襟见肘的地步。据不完全统计，无锡商业库存面积达700万㎡以上，去化周期长达9年以上，如果无锡继续扩大商业建筑面积，无锡可能随时变成商业库存“重灾区”。

　　无锡多个商业项目缩水一半

　　去年，雅居乐中央府二期商住比例进行调整，A地块建筑面积的50%调整为住宅。据悉，雅居乐中央府二期A地块剩余可开发核定建筑面积约30.7万平方米。根据市政府办公室2016年出台的《关于进一步加强商业房地产市场调控的意见》相关规定，雅居乐公司申请对XDG-2012-78号地块商住比例进行调整，现申请将地块设计要点规定的核定商业（含办公）建筑面积的50%调整为住宅，调整后XDG-2012-78号地块可建住宅核定建筑面积约46.3万平方米，商业（含办公）核定建筑面积约14.1万平方米，公建配套核定建筑面积约3.9万平方米。

　　金科财富商业广场对“商业、办公建筑面积不低于地上核定总建筑面积的30%”调整为“商业、办公建筑面积不低于地上核定总建筑面积的15%”，调整后XDG-2011-49号地块可建住宅核定建筑面积约22.8万平方米，商业（含办公）核定建筑面积约4.1万平方米，公建配套核定建筑面积约0.6万平方米。

　　吉宝·凌云峰阁调整商业建筑面积由原约5.1万平方米减少至约2.6万平方米，占比由原30%降低至约15%，取消地块东侧沿锡澄路中段的商业建筑，改为设置两栋高层住宅。

　　商业项目缩水是好是坏？

　　不管那个楼盘项目，一旦有商业项目缩水就会闹得沸沸扬扬，雅居乐中央府二期商业缩水50%就引发了业主的集体不满，有不少业主表示“雅居乐靠近地铁口那块空地，卖房时宣传有40万方商业体，最近听说商业体缩水到5万方，如果是这样就涉嫌欺诈！”对此，无锡市规划局也给出回应，“目前雅居乐商住比例调整方案正在社会公示中，我局正积极关注社会各界群众的意见。最终我局将会严格按照国家法律、法规，并结合社会公示结果进行决定。”

　　如果抛去业主的不满外，商业面积缩水对无锡商业去库存有积极正面的影响。本身无锡商业库存已经非常高，据不完全统计，无锡商业库存面价达700万㎡，去化周期长达9年，无锡商业去库存压力非常大，稍有不慎无锡的商业库存就会成为“重灾区”。

　　再来看，几乎每一个新开发楼盘都会自带商业，反观这些楼盘自带商业，有多少能卖的出去或租出去。如长泰国际社区一期2012年交付，业主入住率在70%以上，但是长泰国际社区一期自带商业50%以上还是空置。孔雀城、蓝光五彩城等盘住宅区早已交付，但是商业区域仍然在艰难的售卖中。对于商业去库存来说，商业项目缩水不见得就是一件坏事，

　　无锡原则上3年内不新增商业用地供应

　　2016年10月份，无锡发布商业去库存新政，指出，为加快无锡市商业房地产去库存，促进房地产市场健康稳定发展，发布7项商业地产去库存政策，其中4项较为重要，包括文件中第2项提出：将严格控制城市综合体、普通商业、办公等经营性用地供应，市区原则上3年内不再新增城市综合体和以普通商业为主的经营性用地供应。

　　并严格规范商业房地产销售，原则上商场、商品交易市场、酒店等需整体运营，不得分割销售;其余商业项目自持比例不低于50%，自持部分在一定期限内不得销售、转让或抵押。

　　对于商改住，文件中明确指出，将对已缴纳土地出让金并已开工建设的商住项目，其中尚未实施的相对独立开发单元，需调整商业、住宅比例的，可由开发建设单位提出申请，经所在区政府初审同意，市规划部门组织专家论证，经社会公示无异议，市规委会讨论通过后报市政府批准。市政府批准后，市国土部门按规定确定并收取需要补交的土地出让金。对未开工不含住宅的商业、办公项目地块，申请调整成住宅或商住混合用途的，需收回后重新公开出让。

　　业内人士表示，商改住从源头上控制了商业地产库存的积压，也加快了商业地产去库存的速度，让无锡市场供需更为合理、平稳。如果无锡有商业地产项目去做这方面的调整，这对于无锡房地产市场来说也是好事。所以，吉宝凌云峰阁、雅居乐中央府、金科财富商业中心商业改住宅是符合商业去库存新政的。

　　无锡商业库存“重灾区”如何破解？

　　中国指数研究院数据显示，2017年3月份、4月份和6月份，无锡办公用地出让的面积分别为9370平方米、2248平方米、15.41万平方米，呈持续上升状态，地块数量分别为2、1、8，成交均价分别为8176元/平方米，12009元/平方米和2563元/平方米。

　　业内表示，2016年到2017年商务办公地块出让变少了，即便有也面积不大。作为开发商，我们希望建立相对公平的扶持政策，产业扶持政策；希望政府有意识地在不同区域打造不同商业综合体，形成差异化，毕竟廉租返点方式对市场长远发展是不利的；最后希望政府能够限制建设，应该有明确像住宅限购政策一样，比如3年之内不再新建。

　　业内也提出建议，首先要合理规划布局，控制商业地产重复建设，如不提前规划，很多商业项目则不得不面临取消或者变性的命运；其次在土地供应上要控制商业用地供应，做到精准调控，计划供地；然后要加大政策扶持，这不只是政府的事情，需要各个社会团体参与，比如可以针对商户作营销培训；可以通过租购并举的方式来实现去化；也可以适当地将部分商办物业更改为公寓项目，提供人才住房；此外，现阶段提倡大众创业、万众创新，可以通过联合办公的方式，在同一空间内建立完整产业链的同时实现去化，政府部门也要参与进来。

来源：无锡e房网

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